Об актуальных вопросах земельного законодательства

Вопрос: В последнее время читатели из с. Новое Село, часто стали обращаться с таким вопросом - правда ли, что если не выделить в натуре свои земельные доли до 2013 года, то их признают невостребованными и земельные доли будут изъяты у собственников, и кто должен нести расходы по межеванию земельных участков?

Ответ: Начну со второй части вопроса. Расходы на проведение межевания несет заказчик, то есть если собственник пожелает выделить земельный участок, то он и должен оплачивать услуги кадастрового инженера. Что касается необходимости выделить каждую земельную долю в натуре до какого-то определенного срока и возможного изъятия неотмежеванных земельных долей как невостребованных, позволю себе употребить такое выражение это полная чушь или кем-то специально распространяемые слухи. Во-первых, еще в средние века правительства европейских государств боролось с чересполосицей - дроблением крупных земельных участков на более мелкие, поскольку это приводило к постоянным межевым спорам, невозможности соблюдения севооборотов, да и элементарно затрудняло проезд к своему земельному участку, через соседний. И я не могу себе представить, что в 21 веке при современных технологиях и мощной технике, кому-то на законодательном уровне придет в голову возвращаться в средневековье. Во-вторых, даже если бы такое решение было бы принято, то на его реализацию потребовалось бы не одно десятилетие. А к невостребованным законодатель отнес те земельным доли, которыми собственник не распорядился (то есть не передал в аренду, выделил для ведения крестьянского хозяйства и т.п.) более трех лет с момента приобретения. Согласно данных, имеющихся в Брюховецком отделе Управления Росреестра, в границах плана землепользования СПК «Новый Путь» все собственники уже распорядились своими земельными долями продав, подарив, заключив соответственно договоры аренды или выделив земельные участки для создания крестьянских хозяйств. Департамент имущественных отношений Краснодарского края проводил большую работу по выявлению действительно невостребованных долей, на территории Новосельского сельского поселения таких невостребованных долей выявлено не было.

Вопрос: Можно ли выделить земельный участок в счет земельной доли, не дожидаясь окончания срока действия договора аренды?

Ответ: Можно, но при соблюдении ряда очень важных условий. Согласно ст. 11.2 Земельного Кодекса РФ образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия арендатора земельного участка, из которого при выделе образуются земельные участки. Если же срок действия договора аренды истек, земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности. Важно, что лицо, участвующее в собрание и голосовавшее против заключения договора аренды сохраняет право выделить земельный участок в счет земельной доли. При этом, выделенный земельный участок не будет обременен договором аренды. Если же собственник земельной доли игнорировал общее собрание и решение о заключении договора аренды принято в его отсутствие, то собственник в дальнейшем не вправе выделять земельный участок без согласия арендатора участка, хотя право собственности за ним сохраняется в полном объеме. Таким образом, если собственник хочет выделить земельную долю для каких-либо целей (организация крестьянского хозяйства, передача в аренду иному лицу), то ему обязательно нужно участвовать в общем собрании и заявлять о своей позиции отличной от мнения большинства с занесением в протокол.

Вопрос: Читатели часто задают вопрос - может ли участник долевой собственности распорядиться своей земельной долей по своему усмотрению, например, подарить кому-либо из родственников или продать постороннему лицу.

Ответ: Статьей 12 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлен исчерпывающий перечень способов распорядиться земельной долей. Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Иным образом участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению только после выделения земельного участка в счет земельной доли. Таким образом, если лицо, которому собственник намерен подарить или продать земельную долю, не является участником долевой собственности именно в этом земельном участке, с этим же кадастровым номером или арендатором этого земельного участка, то такой договор будет противоречить действующему законодательству и в государственной регистрации заявителям будет отказано.

Вопрос: Если земельный участок находится в аренде, нужно ли получать согласие арендатора, на продажу земельной доли, если покупателем является не арендатор?

Ответ: Нет, согласие арендатора, на совершение сделки не требуется, но в договоре обязательно должно быть отражено, что земельный участок находится в аренде. При этом, согласно ст. 617 Гражданского Кодекса РФ смена собственника земельной доли или выделенного участка, как в результате совершения сделки, так и при наследовании, не является основанием для прекращения договора аренды или изменения его условий. Договор аренды может быть расторгнут либо по соглашению сторон, либо по решению суда, если арендатор систематически не выполняет условия договора.

Возврат к списку